Схемы продаж квартир в новостройке

Купить жилье в новостройке можно посредством нескольких финансовых механизмов. Большинство предпочитают действовать напрямую с застройщиком. По закону привлечение строительной компанией средств для долевого участия от клиента может осуществляться несколькими методами. Такая схема продажи квартиры может быть рискованной. Разберемся в тонкостях процесса.

Схема продажи недвижимости

Какие доступные способы приобретения жилплощади:

• у компании-застройщика;

• частные инвесторы;

• паевые фонды;

• перекупка ипотечной недвижимости;

• по переуступке прав;

• через банковскую ячейку и другие.

Каждый вариант имеет свои особенности.

Суть процесса покупки квартиры

Перед сделкой важно выбрать подходящий вариант, проверить надежность застройки, историю, репутацию строительной компании. Схемы регулируются на законодательном уровне. Одна из востребованных – договор купли-продажи между покупателем и застройщиком. Пошаговая инструкция понятна для обычного человека.

Схема продажи квартиры в ипотеку обычно применяется, когда собственник срочно нуждается в деньгах или у него непогашенные задолженности по кредиту. Банк-кредитор предлагает 4 способа перепродать недвижимость другому заинтересованному лицу. Сделки по ипотечному жилью выгодны для покупателя, так как жилье приобретается по сниженной цене.

Оплата паевого взноса в ООО (ЖБК)

Схема продажи жилья через ЖБК (жилищный кооператив) заключается в том, что средства для инвестирования в будущую новостройку привлекаются путем уплаты паевых взносов от членов ЖК.

Плюсы:

• понятный процесс. Покупатель является членом сообщества, вносит паи для общей цели – возведение жилого комплекса для дальнейшей эксплуатации. По факту покупает себе жилплощадь на нулевом этапе строительства (цена квадратного метра ниже);

• принимает участие в кооперативе, пользуется правом голоса.

Минусы:

• до продажи квартиры права на дом принадлежат кооперативу;

• существует риск нецелевого использования средств, нужен постоянный контроль и мониторинг;

• застройщик может затягивать сроки сдачи (до года и больше);

• деньги могут привлекаться без разрешительных документов.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Застройщик заключает с клиентом предварительный договор, гарантирующий в будущем подписать основной документ купли-продажи квартиры. Бумаги заверяются в обязательном порядке нотариусом. Возможные риски:

• двойная перепродажа (на момент заключения предварительного договора документов на собственность жилья нет);

• средства могут использоваться не по назначению.

Заключение договора купли-продажи имущественных прав на квартиру

Подобный способ фиксирует покупку имущественных прав на будущее жилье. Покупатель не имеет никаких гарантий. Застройщик может заключить несколько договоров на одну жилплощадь. Такой вариант является небезопасным. Плюс – простота оформления, при регистрации собственности после сдачи дома в эксплуатацию уменьшаются расходы на уплату налогов.

В некоторых случаях частные инвесторы, купившие квадратные метры на этапе котлована, используют схему продажи квартиры по переуступке. Это перепродажа недостроенной недвижимости третьему лицу под контролем и с разрешения застройщика. Из преимуществ можно отметить выгодность сделки, приобретение жилья практически в построенном комплексе. Из недостатков – выплата полной суммы первоначальному инвестору, возможные комиссии со стороны застройщика, любые претензии решаются со строительной компанией, а не с продавцом.

ФОНД финансирования строительства (ФФС)

Участие в ФФС предусматривает наличие трех сторон – покупатель недвижимости, застройщик и управитель фонда. Средства передаются последнему, который использует их согласно договорам с инвесторами. Схема предусмотрена законом. Потенциально при неблагоприятном исходе люди смогут вернуть вложенные деньги. Из-за сложности юридических процедур такой вариант не пользуется спросом.

Использование форвардных контрактов (деривативов)

Схема представляет собой покупку ценной бумаги – дериватива. Покупатель получает право заключить договор на имущественные права, а после введения дома в эксплуатацию стать собственником квартиры без дополнительных расходов на нотариуса.

Какую схему выбрать

Необходимо анализировать каждый метод по отдельности, изучать значимые для конкретной ситуации плюсы. Проверять документы с особой тщательностью, вникать в тонкости процесса. Например, схема продажи квартиры через банковскую ячейку гарантирует безопасность сделки. Деньги передаются не в руки продавцу, а посредством сейфа в банке. 

Риски

В любом из вышеописанных вариантов могут находиться риски:

• двойная перепродажа;

• затягивание сроков сдачи дома;

• привлечение денежных взносов без разрешительной документации;

• нецелевое использование средств;

• банкротство застройщика;

• отсутствие механизма контроля;

• сложность схемы.

Рекомендации

При решении приобрести жилье, важно учитывать наличие разрешительных бумаг на строительство объекта у застройщика, документов на земельный участок, проверять ход работ. Перед сделкой обращаться к компетентным в данной сфере юристам. Следовать четкой инструкции, вникать в каждый пункт договора.

Автор: Парус City