Оформлення права власності на квартиру

16 Червня 2020

Які документи в Україні підтверджують право власності на квартиру

Квартири первинного ринку, якщо мова йде про інвестиційні квартири, оформляються шляхом продажу майнових прав та реєстрація права власності на квартиру відразу проводиться на клієнта. Відповідно, в Державному реєстрі він стає первинним власником цієї нерухомості. А це означає, що договір купівлі-продажу майнових прав і буде тим самим підтверджуючим документом на право власності житла, і юридичною підставою для реєстрації клієнта власником інвестиційної квартири.

Які документи повинен мати власник квартири в Україні

Кожен власник нерухомості повинен мати документи, що підтверджують право власності на квартиру. Одним з найважливіших документів на квартиру є технічний паспорт, без якого не можна оформити право власності. Для його оформлення потрібен окремий пакет документів, який надається сертифікованими інженерами:

  • особистий паспорт та ідентифікаційний код;
  • акт прийому-передачі приміщення;
  • інвестиційний договір, підписаний забудовником;
  • всі додаткові угоди до інвестиційного договору.

Стандартний термін виготовлення паспорта - 5 днів. При необхідності можна замовити його термінове виготовлення за підвищеним тарифом.

Ще один необхідний для власника квартири документ - виписка про держреєстрацію права власності. Вона не має печаток і підписів - її можна роздрукувати самостійно в форматі А4, відкривши відповідний файл на сайті Міністерства юстиції. Однак мати цей папір необхідно.

Який орган видає документи на квартиру

Для оформлення права власності на нерухомість, в тому числі і на квартиру в новобудові, потрібне проведення реєстрації в електронному Державному реєстрі. Ця процедура була введена в 2004 році, а з 2013 року реєстрація проводиться виключно в електронному варіанті. З 1 січня 2016 року Свідоцтво про право власності в паперовому варіанті більше не видають, а витяг про реєстрацію доступна на сайті Міністерства юстиції.

Де можна зареєструвати право власності на нерухомість

Для реєстрації права власності на нерухомість можна звертатися в одну з інстанцій:

  • до нотаріуса - державного або приватного, вони мають доступ до реєстру і право реєстрації будь-якої угоди з нерухомістю;
  • в центр надання адміністративних послуг - там цією процедурою займається державний реєстратор.

Процедура отримання свідоцтва про право власності на квартиру на первинному ринку

Переоформлення права власності забудовника на покупця починається з оформлення технічного паспорта - його найчастіше робить інвестор. Потім збирається два пакети документів - від забудовника і від покупця.

З готовими паперами можна звертатися до суб'єкта реєстрації прав за місцем знаходження нерухомості.

Терміни реєстрації права власності та вартість процедури

Нотаріус може провести процедуру реєстрації квартири (будинку) негайно, в крайньому випадку - не більше ніж за 5 робочих днів. Це обумовлюється статтею 19 Закону України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Стаття 34 цього ж Закону передбачає сплату адміністративного збору в розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб. А також 120 гривень, які стягуються за надання інформації з Державного реєстру прав на нерухоме майно. Від адміністративного збору звільняються деякі категорії громадян.

Пакет документів для реєстрації нерухомості

Оформлення покупки квартири у забудовника вимагає двох пакетів документів - від забудовника і від інвестора.

Забудовник надає такі документи:

  • підтвердження виникнення, переходу і припинення права на земельну ділянку;
  • підтвердження прийняття в експлуатацію будівельного об'єкта;
  • список осіб (юридичних і фізичних), які здійснювали фінансування будівництва об'єкта.

Від інвестора потрібно:

  • договір, що підтверджує придбання права на об'єкт будівництва - інвестиційний, про пайову участь, купівлі-продажу майнових прав, а також всі додатки до нього;
  • довідка - виписка із загального переліку осіб, які залучалися для фінансування об'єкта будівництва - її видає забудовник;
  • акт прийому-передачі приміщення;
  • технічний паспорт;
  • завірені копії всіх цих документів;
  • квитанції про оплату зборів на реєстрацію.

Процес реєстрації права власності на нерухомість від забудовника

Як оформити право власності на квартиру від забудовника

Надані забудовником документи проходять реєстрацію в базі даних про реєстрацію заяв і запитів Державного реєстру прав на нерухоме майно. Оригінали сканують, отримують електронні копії.

Покупець квартири в новобудові зі своїм пакетом документів, паспортом та ідентифікаційним кодом, заявою про реєстрацію прав звертається до суб'єкта реєстрації прав. Документи проходять перевірку, після чого право власності реєструється в реєстрі.

Ризики при реєстрації права власності на нерухомість

При покупці квартири в новобудові існують певні ризики:

  1. Продаж одного і того ж об'єкта двом або більше особам. На початку будівництва покупець укладає з забудовником інвестиційний договір, який дає право на покупку, але не на власність. Недобросовісний забудовник може продати це право кілька разів, про що покупці дізнаються тільки тоді, коли починають процедуру реєстрації.
  2. Незаконність будівництва - коли у компанії немає всіх необхідних дозволів на будівництво.
  3. Несвоєчасне введення об'єкта в експлуатацію - наприклад, через неузгоджену документації з інженерних мереж.
  4. Квартира в заставі у банку. У цьому випадку банк має право вилучити житлоплощу у забудовника за борги.

З огляду на ймовірність виникнення таких ризиків, слід ретельно перевіряти документи компанії-забудовника, можна звернутися до професійних юристів по нерухомості.

Яку нерухомість в Україні необхідно реєструвати

Реєстрації права власності в Україні підлягає будь-яка нерухомість.

З 2013 року всі об'єкти нерухомості заносяться в електронний Державний реєстр. Ті, хто оформляв угоди раніше, процедуру повторно проходити не повинні - ці об'єкти будуть занесені до реєстру при внесенні будь-яких змін в їх документації.

Що потрібно перевірити при оформленні покупки квартири

Перевірка перед покупкою квартири первинного ринку кардинально відрізняється від перевірки житла вторинного ринку. Слід скрупульозно вивчити не тільки сам інвестиційний договір, укладений із забудовником, а й цілий ряд іншої його документації:

  • документи на земельну ділянку;
  • установчу документацію компанії;
  • дозвіл на будівництво;
  • будівельну ліцензію;
  • технічні умови для комунікацій;
  • історію об'єкта, наявність арештів, заборон, іпотеки;
  • наявність судових позовів забудовника і пов'язаних з ним осіб;
  • наявність боргів;
  • загальну схему продажу - законність угоди;
  • умови договору з покупцем.

Частина реєстрів є у відкритому доступі. За інформацію інших потрібно платити.

Де оформляти покупку квартири

Відповідно до Закону для оформлення покупки квартири потрібно звернутися до нотаріуса - державного або приватного. Тут слід враховувати, що послуги приватного юриста обійдуться дорожче, але сам процес пройде швидше і комфортніше.

Відповідно до статті 55 Закону України «Про нотаріат» подібні угоди проводяться за місцем реєстрації майна.

Оформлення завдатку при купівлі квартири

Грошову суму, що видається покупцем квартири продавцю в рахунок вартості об'єкта, називають завдатком. Завдаток вигідний обом сторонам - він служить певною гарантією підтвердження зобов'язань. Продавець в разі невиконання своїх зобов'язань повинен повернути завдаток у подвійному розмірі. Якщо ж свої обіцянки не виконає покупець - гроші йому не повертають.

Оформлення видачі завдатку необхідно прописати в договорі, або в додатковій угоді до договору. Обов'язково має бути прописано слово «задаток». Якщо цього не буде - внесена сума буде вважатися авансом, що не дає права в певних обставинах на повернення грошей в подвійному розмірі.

Загальна вартість оформлення покупки квартири в новобудові

Після того, як всі документи підготовлені, покупцеві потрібно сплатити всі необхідні збори:

  • державне мито, що залежить від метражу квартири - мито становить 1% вартості об'єкта;
  • послуги нотаріуса;
  • також потрібно віддати 1% вартості в Пенсійний Фонд (його можна повернути в разі покупки житла вперше - для цього слід подати адміністративний позов);
  • військовий збір - 1,5%;
  • податок на доходи фізичних осіб - 5% для резидентів, 15% - для нерезидентів; ця сума підлягає сплаті, якщо нерухомість знаходиться у власності менше трьох років, або якщо це друга або більше продаж в поточному році; від податку звільнені інваліди 1-2 груп, інваліди ВВВ, сім'ї військових, зниклих безвісті, деякі інші категорії громадян.

У будь-якому випадку - це набагато дешевше, ніж оформлення вторинного житла.

Особливості оформлення покупки квартири на дитину

Для забезпечення майбутньої дитини батьки іноді купують їй квартиру і відразу оформляють на її ім'я. Можуть бути й інші причини такого оформлення - наприклад, кредитори батьків не зможуть претендувати на квартиру дитини, а також ця житлоплоща не буде вважатися спільно нажитим у шлюбі майном.

Оформлення квартири на дитину можливо, але має свої нюанси:

  • стаття 117 Сімейного кодексу України потребує надання нотаріусу дозволу на угоду органів державної опіки;
  • на оформлення повинні дати згоду обидва батьки;
  • кредит або розстрочка в таких випадках неможливі;
  • батьки не можуть здавати цю квартиру в оренду, безоплатне користування, передавати в заставу;
  • розділити при розлученні або виділити частку не можна без згоди органів опіки.

Оформлення покупки квартири на двох

Якщо є необхідність оформлення квартири на двох - це цілком можливо. Причому не обов'язково, щоб співвласники знаходились в будь-яких родинних відносинах. Це можуть бути абсолютно чужі люди. І покупка може бути оформлена як в рівних частках, так і в різних - наприклад, в залежності від внесеної суми. При реєстрації права власності вказується потрібну кількість осіб.

Оформлення покупки частини квартири

Якщо при покупці квартира оформляється на двох або більше співвласників, то кожен з них отримує незаперечне право розпоряджатися своєю частиною самостійно - це передбачено статтею 361 Цивільного кодексу України. У той же час інші співвласники отримують переважне право на придбання частки житлоплощі, що належить сусідам - ​​це зазначено в статті 362 цього ж Кодексу.

Це означає, що при бажанні продати свою частину нерухомості обов'язком власника є письмове повідомлення інших співвласників (за місяць до передбачуваного продажу) про намір продати свою частину, із зазначенням ціни та інших умов.

Порушення умов переважного права може привести до того, що співвласник подасть в суд і отримає право на частину нерухомості, внісши її вартість на депозитний рахунок суду.

Оформлення покупки квартири в новобудові

Відносини з забудовником, у якого покупець має намір придбати квартиру, спочатку виливаються в заключення інвестиційного договору, який дає право не на саму нерухомість, а на право її купівлі - майнове право. Укладаючи цей договір, покупець може здійснити всілякі перевірки сумлінності і чесності забудовника.

По закінченню будівництва, оформивши акт прийому-передачі квартири, технічний паспорт приміщення, зібравши всі належні документи, покупець відправляється до нотаріуса або державного реєстратора в центрі надання адміністративних послуг за місцем знаходження нерухомості. Протягом п'яти днів документи можуть перебувати на розгляді, після чого видається витяг з Державного реєстру про отримання права на нерухомість.

При виникненні спірних питань при реєстрації (це може статися в результаті недосконалості законодавства в цьому питанні) можна оскаржити дії реєстратора. Для цього слід звертатися в органи Міністерства юстиції за місцем проживання, або подати до суду.

Купівля квартири в розстрочку

Розстрочка - вельми популярний в Україні спосіб оплати нерухомості. Покупець має право не відразу заплатити всю вартість житла, а вносити її частинами, в чітко встановлені терміни. Право власності перейде до нього після повної оплати.

Такий договір з розстрочкою платежу слід вивчити особливо ретельно, тому що найчастіше виплата частинами тягне за собою:

  • великий початковий внесок;
  • регулярний платіж більше, ніж аналогічний при іпотеці;
  • недовгий термін виплати;
  • збільшення ціни метра квадратного - при оформленні розстрочки фіксуються сплачені метри, а решта можуть значно вирости в ціні.

Однак оформлення розстрочки має і свої переваги:

  • швидке оформлення;
  • не доведеться доводити свою платоспроможність;
  • відсутність відсотків;
  • можливість при виникненні проблем повернути всі внески.

Оформлення права власності на квартиру в новобудові при іпотеці

Пакет документів, який знадобиться для реєстрації права власності на квартиру в новобудові при іпотеці дещо відрізняється від звичайного переліку. Список необхідної документації такий:

  • іпотечний договір;
  • інвестиційний договір;
  • акт прийому-передачі квартири;
  • довідка про повний розрахунок із забудовником;
  • документи забудовника на об'єкт
  • квитанція про сплату держмита;
  • технічний паспорт приміщення;
  • паспорт та ідентифікаційний код покупця.

Покупець отримує право власності на свою квартиру, але розпоряджатися нею не може до тих пір, поки банку не буде виплачена вся сума кредиту.

Автор: Парус City

Залиште ваш номер і ми з вами зв’яжемось