Схеми продажів квартир в новобудові

Купити житло в новобудові можна за допомогою декількох фінансових механізмів. Більшість вважають за краще взаємодіяти безпосередньо із забудовником. Згідно із законом залучення будівельною компанією коштів для пайової участі від клієнта може здійснюватися кількома методами. Така схема продажу квартири може бути ризикованою. Розберемося в тонкощах процесу.

Схема продажу нерухомості

Які доступні способи придбання житлоплощі:

• у компанії-забудовника;
• приватні інвестори;
• пайові фонди;
• перекуповування іпотечної нерухомості;
• з переуступки прав;
• через банківську комірку та інші.

Кожен варіант має свої особливості.

Суть процесу покупки квартири

Перед операцією важливо вибрати підхожий варіант, перевірити надійність забудови, історію, репутацію будівельної компанії. Схеми регулюються на законодавчому рівні. Одна із затребуваних - договір купівлі-продажу між покупцем і забудовником. Покрокова інструкція зрозуміла для звичайної людини.

Схема продажу квартири в іпотеку зазвичай застосовується, коли власник терміново потребує грошей або у нього непогашені заборгованості за кредитом. Банк-кредитор пропонує 4 способи перепродати нерухомість іншій зацікавленій особі. Угоди з іпотечним житлом вигідні для покупця, адже житло купується за зниженою ціною.

Оплата пайового внеску в ТОВ (ЗБК)

Схема продажу житла через ЖБК (житловий кооператив) полягає в тому, що кошти для інвестування в майбутню новобудову залучаються шляхом сплати пайових внесків від членів ЖК.

Плюси:

• зрозумілий процес. Покупець є членом спільноти, вносить паї для спільної мети - зведення житлового комплексу для подальшої експлуатації. Фактично купує собі житлоплощу на нульовому етапі будівництва (ціна квадратного метра нижче);
• бере участь в кооперативі, користується правом голосу.

• Мінуси:
• до продажу квартири права на будинок належать кооперативу;
• існує ризик нецільового використання коштів, потрібен постійний контроль та моніторинг;
• забудовник може затягувати терміни здачі (до року та більше);
• гроші можуть залучатися без дозвільних документів.

Попередній договір купівлі-продажу квартири

• Забудовник укладає з клієнтом попередній договір, який гарантує в майбутньому підписати основний документ купівлі-продажу квартири. Папери обов'язково завіряються нотаріусом. Можливі ризики:
• подвійний перепродаж (на момент укладення попереднього договору документів на власність житла немає);
• кошти можуть використовуватися не за призначенням.

Укладення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру

Подібний спосіб фіксує покупку майнових прав на майбутнє житло. Покупець не має ніяких гарантій. Забудовник може укласти кілька договорів на одну житлоплощу. Такий варіант є небезпечним. Плюс - простота оформлення, під час реєстрації власності після здачі будинку в експлуатацію зменшуються витрати на сплату податків.

У деяких випадках приватні інвестори, що купили квадратні метри на етапі котловану, використовують схему продажу квартири з переуступки. Це перепродаж недобудованої нерухомості третій особі під контролем і з дозволу забудовника. З переваг можна відзначити вигідність угоди, придбання житла практично в побудованому комплексі. З недоліків - виплата повної суми початковому інвестору, можливі комісії з боку забудовника, будь-які претензії вирішуються з будівельною компанією, а не з продавцем.

Фонд фінансування будівництва (ФФБ)

Участь у ФФБ передбачає наявність трьох сторін - покупець нерухомості, забудовник та управитель фонду. Засоби передаються останньому, який використовує їх згідно з договорами з інвесторами. Схема передбачена законом. Потенційно при несприятливому результаті люди зможуть повернути вкладені гроші. Через складність юридичних процедур такий варіант не має попиту.

Використання форвардних контрактів (деривативів)

Схема являє собою придбання цінних паперів - деривативу. Покупець отримує право укласти договір на майнові права, а після введення будинку в експлуатацію стати власником квартири без додаткових витрат на нотаріуса.

Яку схему вибрати

Необхідно аналізувати кожен метод окремо, вивчати значущі для конкретної ситуації плюси. Перевіряти документи з особливою ретельністю, вникати в тонкощі процесу. Наприклад, схема продажу квартири через банківську комірку гарантує безпеку угоди. Гроші передаються не в руки продавцеві, а за допомогою сейфа в банку.

Ризики

У будь-якому з вищеописаних варіантів можуть бути ризики:

• подвійна перепродаж;
• затягування термінів здачі будинку;
• залучення грошових внесків без дозвільної документації;
• нецільове використання коштів;
• банкрутство забудовника;
• відсутність механізму контролю;
• складність схеми.

Рекомендації

При вирішенні придбати житло, важливо враховувати наявність дозвільних паперів на будівництво об'єкта у забудовника, документів на земельну ділянку, перевіряти хід робіт. Перед операцією звертатися до компетентних в даній сфері юристів, слідувати чіткій інструкції та вникати в кожен пункт договору.

Автор: Парус City